תקלות מס בעסקאות תמ”א 38
תמ”א 38 מוגדרת כעסקת חליפין, משמע, למעט מקרים יוצאי דופן אין העברה של תמורה כספית בין היזם לבעלי הדירות המבקשים לבצע פרויקט תמ”א 38 בבניין המגורים שלהם.
משמעיות העסקה היא כי בעלי הדירות הקיימות את זכויות הבנייה אשר נוצרו מכוח תכונית מתאר ארצית 38 (תמ”א 38) ובתמורה מקבלים בעלי הדירות מהיזם שירותי בנייה.
הלכה למעשה, ולאור הפטורים מתשלומי מס שנקבעו בחוק זה מכבר, על היזם לשלם מס רכישה בשיעור של 6% משווי זכויות הבנייה שקיבל ובעלי הדירות מקבלים פטור כאמור מתשלום מס שבח עבור מכירת זכויות הבנייה ליזם. בדרך זו יכול היזם, בין היתר, לכלכל ולהעריך את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.
הבעיה – תקלות מס
במקרים רבים, כאשר בעלי הדירות מקבלים לידיהם הצעות קוסמות מיזמים, או גורמים אחרים, אשר אינם בקיאים בתחום, במסגרתם מובטחים לבעלי הדירות תמורות מעבר למותר עפ”י החוק, יכולים בעלי הדירות ואף היזם עצמו למצוא עצמם נושאים בעלויות מס גבוהות מהמתוכנן, דבר אשר עלול להשפיע על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ולחיכוכים בלתי נעימים עם היזם, אשר יכולים להגיע אף לסכסוך משפטי אשר יעכב את ביצוע הפרויקט.
ובמה דברים אמורים – חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש מהי התמורה אותה יכול היזם ליתן לבעלי הדירות בתמורה לקבלת זכויות הבנייה ללא חיוב בעליות מיסים (מע”מ ומס שבח) ובתנאי כי הבניין יחוזק:
• חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה.
• הגדלת הדירה עד 25 מ”ר.
• שיפוץ הבניין והלובי.
• תוספת מעלית וחניה.
• תשלום דמי שכירות לדיירים המפונים מדירותיהם כולל עלויות הובלה.
• התאמת התוספת לדירה הקיימת.
• תשלום שכר טרחת עורך הדין המייצג את הדיירים.
כל תשלום מעבר לאמור לעיל, אם באמצעות כסף ואם באמצעות טובת הנאה כגון שיפוץ הדירה ו/או מתן פיצוי כספי יחייב את בעלי הדירות הקימות בתשלום מס שבח ואת היזם בתשלומי מע”מ ומס רכישה בגין שירותים אלה, מאחר ומדובר בהטבה אשר אינה נכללת במסגרת התמורה הפטורה ממס.
המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני ויסודי.
כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו”ד-לקוח מכל סוג שהוא.
