כפי הידוע כל עסקת מקרקעין, מהפשוטה ביותר ועד למורכבת ביותר נושאת בחובה היבטי מס שונים, הן בצד המוכר והן בצד הרוכש. תכנון מס עתידי ובדיקת כדאיות לביצוע עסקה בהיבטי המס שלה (פרה רולינג) הנו דבר הכרחי ביותר טרם חתימה על כל עסקה במקרקעין.
הדעה הרווחת בקרב הציבור (וגם בקרב עורכי הדין) היא שבכל הקשור לעסקת מכירה או רכישה של דירת מגורים, מדובר בעסקת מקרקעין פשוטה לכאורה ולכן היבטי המס ותכנון המס הנם שוליים ביותר, זאת מהסיבה שלאדם מן הישוב קיימים היו פטורים מגוונים מתשלום מס שבח (עבור מוכרים) ומדרגות מס ברורות בקשר למס רכישה (עבור רוכשים). לא עוד!!!
התיקון האחרון שבוצע בחוק מיסוי מקרקעין אשר חלקו נכנס לתוקף ביום 01/08/2013 ובחלקו יכנס לתוקף ביום 01/01/2014 ואשר מקורו בחוק ההסדרים לשנת המס 2013-2014, הביא למהפכה של ממש בכל הקשור למיסוי עסקאות בדירות המגורים, דבר המצריך תכנון וחשיבה טרם ביצוע עסקה.
חשוב להדגיש, כי הרעיון שעמד מאחורי התיקון הוא ליצור הכנסה גבוה יותר למדינה דווקא בדרך עקיפה. ובמה דברים אמורים – סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר ניכוי הוצאות שהוצאו במהלך השנים בקשר לדירה הנמכרת ממס השבח החל עקב מכירתה. העובדה שלאדם הממוצע היו קיימים אפשרויות פטור רבות מנעו ממנו הצורך באיסוף קבלות ו/או חשבוניות מאחר לא היה חייב במס שבח וכפועל יוצא מכך לא נדרש לדווח על ניכויים. הדבר גרם לכך שהרבה אנשי מקצוע כגון, קבלני שיפוץ, קבלני צבע וכו’, לא נדרשו להפיק חשבוניות מס לבעלי הדירות עבור ביצוע העבודות.
הרפורמה האחרונה, אשר תחייב כמעט כל עסקה בתשלום מס שבח תחייב את בעלי הדירות “לאסוף” במהלך התקופה בה הם מחזיקים בדירה עד למכירתה קבלות ו/או חשבוניות מנותני השירותים, דבר אשר אמור להביא להגדלה בהכנסות המדינה ממס ולצמצם מתן שירותים ללא דיווח.
בכל זאת עדיין קיים פטור
בכל הקשור למחזיקי דירה אחת (משפרי דיור) לא חל כל שינוי מהותי, שכן הפטור הקבוע בסעיף 49 (ב) (2) לחוק הוא היחיד שנותר על כנו ומשמעות הדבר כי אדם המחזיק במהלך חייו גירת מגורים אחת בלבד יוכל למכור אותה בכל 18 חודשים בפטור ממס כנגד רכישת דירה חלופית.
בקשר לאלו המחזיקים יותר מדירת מגורים אחת (החזקה בבעלות של 1/3 ויותר מדירה נחשב להחזקה של דירה), חלו שינויים מרחיקי לכת שעיקרם החובה בתשלום מס שבח בעת מכירת אחת הדירות או יותר, כך שהפטור שהיה קבוע בסעיף 49(ב) 1 (פטור ארבע השנים) בוטל!!
בכל הקשור למדרגות מס הרכישה, הרי שאלה הוגדלו עבור אילו המחזיקים יותר מדירה אחת. בנוסף, נקבעו מדרגות מס רכישה חדשות לדירה הנחשבת לדירת יוקרה (דירה שמחירה עולה על הסך של 4,500,000 ₪.
לאור התיקון הנ”ל נולד הצורך בהגשת שומות מס למנהל מס שבח כמעט בכל עסקה למכירת דירת מגורים, דבר המחייב טיפול משפטי של עו”ד המבין גם בתחום המיסוי.
טיפים לבעל הדירה הממוצע
• דאג לקבל ולשמור על חשבוניות ו/או קבלות עבור כל הוצאה בקשר לדירת המגורים במהלך תקופת החזקת הבעלות בה.
• אל תתפתה לעבודה בעלות נמוכה יותר ללא קבלת חשבונית. בסופו של יום השימוש בחשבונית לצורך קיזוז מס שבח יכול להשתלם יותר.
• לפני חתימה על הסכם וודא שעורך הדין המייצג אותך בקיא ברזי הרפורמה הנ”ל.
• טרם חתימה על עסקה, פנה ליעוץ משפטי של עו”ד המבין במיסוי מקרקעין (ולא רק במקרקעין), על מנת לבצע תכנון שיביא לחסכון במס .
• דאג לוודא את שיעור מס הרכישה שעליך לשלם לצורך חישוב התקציב ברכישת הדירה החדשה.
המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני ויסודי.
כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו”ד-לקוח מכל סוג שהוא.
