תמ׳׳א 38 – מה זה פינוי ובינוי?

עסקת פינוי בינוי היא עסקה בין יזם לבעלי דירות בבניין קיים, במסגרתה מוכרים בעלי הדירות את זכויותיהם בתמורה לקבלת שירותי בנייה בדמות הקמת בניין חדש תחת הבניין הישן אשר משמעותו דירות חדשות לבעלי הזכויות, זאת בהתאם לתכנית קיימת או עתידית.

הלכה למעשה עסקת פינוי בינוי היא מאין עסקת קומבינציה מאחר והתמורה אותה מקבלים בעלי הזכויות מהיזם אינה תמורה כספית עבור מכירת זכויותיהם, אלא בדמות קבלת שירותי בניה מהיזם ובניית דירותיהם החדשות.

כיום, קיימים מספר מסלולים לצורך ביצוע עסקת פינוי בינוי:

1) פינוי בינוי מכוח תמ”א 38 (פינוי בינוי קטן) – תיקון מספר 2 לתמ”א 38 מאפשר הלכה למעשה ליזמים לנצל את הזכויות מכוח התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שאושרה בשנת 2005 והלכה למעשה להרוס הבניין הישן ולבנות בניין חדש תחתיו העומד בתקן הישראלי לרעידות אדמה. היתרון בעסקה זו הוא כי המסלול לקבלת היתר הריסה ובנייה הנו קצר יחסית בהשוואה לסוגי עסקאות פינוי בינוי אחרות.

2) מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי – מסלול זה מאפשר ליזמים למצוא מתחם מתאים בו יפונו לפחות 24 יחידות דיור קיימות, זאת בהתאם להוראות סעיף 49 כח לחוק מיסוי מקרקעין. במסלול זה אחראים היזמים על הכנת ומימון תכנית מפורטת לבניינים החדשים ואחראים לקדם את אישורה בפני וועדות התכנון השונות. בהסתמך על בקשת היזם והתוכניות שהציג מוסמכת הממשלה להכריז על מתחם כמתחם המתאים לפינוי בינוי, זאת לאחר קבלת המלצה בעניין של הועדה לענייני פינוי בינוי.

3) מתחם פינוי בינוי – מסלול זה מאפשר לבצע עסקת פינוי בינוי במתחמים אשר הוגדרו בצו כמיועדים לפינוי בינוי על ידי ועדה מיוחדת שפועלת במטעם הממשלה. סמכותה של הועדה היא לאתר מתחמים המיועדים לפינוי בינוי ולהמליץ לממשלה להכריז בצו על אותם מתחמים כעל מתחמי פינוי בינוי.

יובהר ויואר, כי לא בכל מתחם או אזור קיימת כדאיות כלכלית ליזם לבצע פרויקט פינוי בינוי גם אם באותו המתחם קיימת תכנית המאפשרת הלכה למעשה ביצוע פרויקט מסוג זה. הסיבה העיקרית נעוצה בעובדה שכדאיותו הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי נמדדת בעיקר ביחס הדירות החדשות אותם יכול היזם לבנות, תחת מסירת הדירות לבעלי הזכויות הקיימות ובהקשר זה שטח הקרקע ויחס הצפיפות המותרים לבניה.

המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני ויסודי.

כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו”ד-לקוח מכל סוג שהוא.